Это обязательно нужно знать перед покупкой квартиры в Таиланде

Оглавление

1. Новое здание ≠ отсутствие проблем

2. Управляющая компания может работать хорошо. А может не работать

3. 200 метров от пляжа (через огромное шоссе), это ужасный вариант

4. Это не в центре, но тут всё есть. И даже 7-Eleven строится

5. Что происходит в квартире над вами

6. Цена не является показателем качества квартиры

7. Хорошие квартиры тоже бывают и (наверное) их даже больше

8. Хорошие квартиры тоже бывают, но непонятно, зачем их покупать

Заключение

Теория и практика (как иногда говорят «ожидание и реальность») иногда настолько сильно различаются, что это может создавать комичные ситуации.

Но совсем не смешно было бы покупателю жилья (обычно это главная покупка всей жизни, некоторые даже расплачиваются за неё половину жизни) если бы уже после покупки он обнаружил, что эта квартира его не радует.

Что нужно для покупки жилья чтобы оно радовало и мы могли жить в нём не зная проблем? Накопить денег (я тоже один из тех, кто надеется сделать это раньше чем наступит смерть ?), выбрать квартиру в хорошем состоянии в нестаром доме и проверить чистоту сделки с помощью юриста. Хороший рецепт счастливого новоселья? Это то, что вы можете считать «ожиданием». Дальше по тексту вы поймёте в чём именно «реальность» покупки собственного жилья.

Я много лет живу в съёмном жилье, но ещё больше информации я извлёк не из своего опыта, а из опыта жены, которая работает в Juristic Person (управляющая компания) кондоминиума в Паттайе (она успела сменить несколько кондоминиумов).

Надеюсь, вы правильно поняли мой настрой — цель этой заметки не злорадствовать, а предостеречь. Я сам мечтаю обзавестись своим жилищем в Таиланде, поэтому это что-то вроде предостережения в том числе и для меня самого.

1. Новое здание ≠ отсутствие проблем

Однажды забирая жену с работы, я спросил

— А почему здание всё в трещинах, оно старое?

— Нет, ему меньше 10 лет. Видимо, климат такой…

Я сам родом из мест, где температура за год меняется от -35°С до +35°С, и я сам живу в доме который через пару тройку десятков лет отпразднует своё столетие, но там стены не трескают.

Ну если это не показатель, в Паттайе предостаточно зданий, где стены не трескают — я сам живу в одном из таких.

То есть проблема именно в строительстве. Я знаю по крайней мере одну очень крупную компанию, у которой все видимые мной дома возрастом менее 10 лет и они все в трещенах.

Я спросил жену на новом месте работы — почему такой интересный декоративный узор на всех зданиях? Оказалось, что это трещины — все здания относящиеся к одному кондоминиуму покрыты трещинами. Возраст этого кондо — 7 лет.

Но в этих двух случаях здания хотя бы не высокие. В ещё одном месте работы жены такая же проблема (и этот же самый застройщик) была у высотного здания. Жена мне на полном серьёзе говорила — наверное там я и умру, на работе, когда это здание обвалится. Этому кондоминиуму тоже менее 10 лет.

Другая знакомая прислала мне фотографию отвалившегося куска вместе с частью крыши кондоминиума, которому на то время было 1-2 года.

В общем, если кондоминиум новый, то это не означает что его не нужно проверять. Обязательно нужно проверять: собирать сведения о здании, о застройщике. Если у вас нет такой возможности, то представляется не плохим вариантом арендовать комнату в доме где вы собираетесь покупать квартиру и немного там пожить, чтобы на себе оценить окружающую обстановку.

Отдельно стоить поговорить про старые здания. Понятно, что ждать идеального их состояния наивно. И тем не менее, на фотографиях по продажи квартир я видел, например, крышу, которая начала обрушатся. Или протечку воды на потолке в середине комнаты (может быть как затопления от соседа, так и более серьёзная проблема, которую вы не сможете решить).

2. Управляющая компания может работать хорошо. А может не работать

До устройства на последнюю работу, жена сменила пару мест, в которых проработала буквально несколько дней.

Одним из таким мест было шикарное на вид кондо (там на входе стоят статуи). Но оказалось, что предыдущая управляющая компания проворовалась и не оставила следов своей работы. Например, обычной практикой является когда у Юридического лица кондоминиума имеется копия паспорта владельца квартиры, а также копия правоостунавливающего документа на квартиру (например, договор купли-продажи квартиры) и в дополнении к этому тайский документ регистрации права собственности на квартиру.

Это то, что должно быть. Но оказалось, что все эти документы просто отсутствуют.

Аналогично с информацией о том, кто заплатил maintenance fee for common areas (плата за обслуживание мест общего пользования). Юридическое лицо обращается к жильцу с напоминанием заплатить maintenance fee, а владелец квартиры утверждает, что уже заплатил. И перепроверить это никак нельзя.

Или же владелец квартиры спрашивает копии документов за предыдущие года (например, об оплате того же самого maintenance fee), а у Управляющей компании этих документов просто нет.

Жена пришла уже в новую команду, которая пыталась реанимировать административное управление зданием. Это было адом как для персонала, так и жильцам это не нравилось. Например, там был в очень запущенном состоянии бассейн («На входе статуи, а в бассейне червяки»).

3. 200 метров от пляжа (через огромное шоссе), это ужасный вариант

Просто перейти дорогу на перекрёстке даже на зелёный цвет — это не самая простая задача для пешехода в Паттайе. Это неповторимая гамма чувств, когда каждый шаг смотришь на все четыре стороны (транспорт в Таиланде может приехать откуда угодно!), а затем на тротуаре радостно выдыхаешь «опять пронесло!»

Ну так вот, если до вашего пляжа всего 200-300 метров, и даже если территория пляжа не огорожена частными застройками (есть такие места в Паттайе, где, если судить по карте, пляж совсем близко, но к нему невозможно подойти напрямую, нужно делать огромный крюк), но если нужно пересечь 6-8 полосное шоссе (на Джомтьене есть такие кондоминиумы), то неважно, что всего 200 метров. Поход на пляж всегда будет сопровождаться стрессом пересечения шоссе и отблеском мысли «сегодня опять не сбили на дороге».

Всё ещё хуже, если до пляжа нужно идти по оживлённой проезжей части.

Конечно же, все подобные дома продаются дороже, потому что они «у самого пляжа». Но кроме как обманом, эту наценку ничем считать нельзя.

Поверьте, проще 1 км пройти по безопасным тротуарам, чем 200 метров, но с пересечением больших дорог или, тем более, по проезжей части вдоль дороги.

4. Это не в центре, но тут всё есть. И даже 7-Eleven строится

Однажды на YouTube видеоблогеры с приглашённым риэлтером продвигали новое, весьма красивое кондо с весьма высокой стоимостью квартир. Знаете как говорится в народной мудрости «если товар рекламируют, значит его не надо покупать» — я решил проверить, в чём может быть подвох. Тем более, как-то странно звучали фразы «тут есть вся инфраструктура и даже 7-Eleven строится». Это Паттайя, тут везде всё есть! А из окна 7-Eleven нередко можно увидеть другой 7-Eleven! Зачем об этом упоминать?

Оказалось, что это кондо почти за 20 км от города Паттайя.

Общественный транспорт представлен тук-туками, которые ездят без расписания и которых нужно ждать на жаре под открытым солнцем у Sukhumvit Rd.

Дом в таком расположении подразумевает обязательное наличие личного транспорта. Иначе владелец такой квартиры просто всё бросит и переедет в другое (скорее всего съёмное) жильё в менее диком районе.

Личный автотранспорт не означает что автоматически решаются все проблемы. Например, при желании посетить один из многочисленных фестивалей, вы застрянете в пригородной или городской пробке где и останетесь до окончания фестиваля.

Если у вас возникнет желание расслабиться в баре и выпить алкоголя, то это не совместимо с личным транспортом. А сколько с вас запросит таксист за езду в тёмное время суток на 20 км? И хорошо ещё если он будет менее пьяный чем вы ))))

5. Что происходит в квартире над вами

В большинстве кондоминиумов редко бывают распроданными все квартиры.

Я жил в 9 Karat Condo и гуляя по этажам я видел квартиры без дверей или с распахнутыми дверьми в которых никто никогда не жил. Это не 1-2 квартиры.

Заполненность кондоминиумов составляет где-то 30-50%. В некоторых квартирах никто никогда не жил, в них могут отсутствовать окна.

Я видел квартиры, в которых пол был полностью покрыт птичьим помётом, окон не было. Если под этой квартирой кто-то живёт, то во время дождей вода может попадать в квартиру без окон и просачиваться вниз.

Не знаю, насколько такая проблема распространена (квартиры без собственника и без окон), но я видел такие примеры своими глазами в 9 Karat Condo.

6. Цена не является показателем качества квартиры

Ни в коем случае нельзя ориентироваться только на цену при покупке квартир.

Я видел дорогие квартиры которые не только не стоят запрашиваемых за них денег, но в которых я по той или иной причине не стал бы жить и бесплатно.

Всегда будьте внимательны и настороже!

7. Хорошие квартиры тоже бывают и (наверное) их даже больше

Надеюсь, у вас не создалось впечатление, что продаётся только ужасное жилья. Конечно нет. Пожалуй, плохих квартир даже меньше, чем хороших. Например, я живу в замечательном кондоминиуме в котором всё просто нормально. Конечно, за почти 10-лет что-то уже успело износиться и иногда проблемы мне доставлял кондиционер, иногда сантехника. Но это проблемы другого уровня, отличные от того, что во время дождя вода затекает в комнату и Управляющая компания ничего не может с этим сделать.

8. Хорошие квартиры тоже бывают, но непонятно, зачем их покупать

К примеру, хотел бы я купить комнату в которой сейчас живу? Я ведь только что сказал, что кондоминиум хороший.

Не уверен. Если к стоимости квартиры прибавить обязательные платежи, которые сейчас платит собственник, а затем эту сумму поделить на цену аренды, то окажется, что при этих вводных я могу арендовать квартиру более 16 лет. То есть за 16 лет аренды я потрачу столько же денег, сколько бы потратил на её покупку.

При всём моём хорошем отношении к этому кондо, я бы не отдал руку на отсечение что оно простоит эти 16 лет (ну или что для меня это будет иметь какое-либо значение в то время).

Заключение

Хорошо быть владельцем квартиры. Ненужные вещи можно засунуть в самый дальний угол и не переживать, что всё это придётся как-то упаковывать чтобы погрузить на пик-ап при очередном переезде (когда-нибудь это станет головной болью наследников найти этот хлам и выбросить). Красота же!

Ну и разные другие преимущества, вроде отсутствия арендной платы (но есть плата за содержание общих территорий и налог на недвижимость).

В общем, купить квартиру — это хорошая идея, но нужно выбирать очень тщательно. Даже в Таиланде.